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質問

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★相続税の簡単な質問です★

近日に両親が土地の購入を考えています。所有権の１００％を私に譲る代わりに
今後、新築して欲しいという要望があります。建築時期は未定で、住宅メーカさんから「建築時期が遅くなると、相続税が発生する」と聞きました。
一括で宅地の購入とは言え、早期の新築予定も考えていないので、将来その土地に建築する際、土地の相続税がどれ位必要になるか心配です。

※参考までに、下記に坪数・坪単価・販売価格を提示します。
坪　数：５４坪
坪単価：１４万　　　　（評価額は１０～１２万位かなと思います。）
価　格：８００万位

★おおよその金額でも良いので知りたいです。経験者の方や、専門的な方がいらっしゃれば、ご意見をお聞きしたいところです。
　ちなみに建物の予算としては２７００万程度で検討しています。
お手数ですが、きちんとご回答頂いた方へは「評価５」を約束致しますので、
どうか色々な意見を御願い致します。

  • 質問者：S
  • 質問日時：2008-08-01 21:53:57
  • 0

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回答

ちょっとやそっとでは問題になりません。

  • 回答者：大丈夫 (質問から7日後)
  • 1
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。
お礼コメント

そうですね。

回答

「相続税」とは親御さんが亡くなって初めて発生する税金です。
なので親御さんがご健在の内には相続税は発生しません。
土地が親御さんの名義のまま、子ども名義の家を建設する事は可能ですが
土地を担保にＳさんがローンを組むとなるとＳさんの名義にした方が借り易くなるとは思います。

親御さんがご健在のうち、親御さんの財産をＳさんの名義にした場合には
「贈与税」がかかります。
が、皆さんがおっしゃっておられる通り、贈与する相手が将来相続する者の場合は「生前贈与」と言い、ある一定額までは贈与税が免除される事になっています。※但し、親御さんのお歳が65歳以上の方に限られます。
しかし、相続税法の中に規定されていても、あくまでも「贈与税」であって「相続税」ではありません。
土地の名義人のお歳が65歳以上で、ご相談内容の評価額ならば「生前贈与」としても贈与税はかかってこないです。
詳しくはプロが答えているこちらのサイトに
http://profile.allabout.co.jp/ask/qa_detail.php/400

ここで注意が必要なのは一旦、相続時精算課税の選択を選ぶとその贈与者との間では毎年基礎控除１１０万円の方式には戻せなくなるという事です。
取り返しがつきませんので、充分吟味して決める事をお奨めします。

「建築時期が遅くなると、相続税が発生する」とは相続税ではなく、不動産取得税のことだと思います。自分が住居としない不動産には高い税率が課せられる事になっている処からの勘違いかと思われます。
もし本当に住宅メーカーさんが言ったとしたら、プロとして失格なので
建築依頼するメーカーさんの選択も一考する必要があるかと思います。

  • 回答者：相続税と贈与税 (質問から3日後)
  • 3
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

回答

①贈与税について
まず、ご両親が土地を購入して、ご両親が「生前」にその土地をＳさんに譲る行為は純粋な贈与行為です。
（（８００万円－１１０万円）×４０％－１２５万円＝１５１万円
　※８００万円というのは概算です。きちんと財産評価基本通達にて評価した場合には価格の変動があると思います。）

の贈与税が発生し、贈与が行われた年の翌年３月１５日までに納税しなければなりません。
　ただ、相続時精算課税というものがあり、６５歳以上の親が２０歳以上の子供に対して贈与をした場合、その親からの贈与は２５００万円までは無税というものがあります（その親の生きている間の贈与すべてです。暦年で区切りません）。そしてその贈与財産を相続時に精算して相続税を計算します。贈与税より相続税の税率の方が低率のため一般的には有利ですが、以下のような改正が行われる現在はあまり良作とはいえません。

②相続税について
相続税の問題ですが、よく「５０００万円＋法定相続人の数×１０００万円」までは相続税はかからないといいます。しかし、来年の三月（今年の十月より遡及）よりこの課税方法は全面的に見直され、かく相続人ごとに非課税限度額を定める方法に変わります（具体的な内容はまだ不明です）。よって具体的に相続税額を見積もることは現在は不可能なのです。

  • 回答者：てかてか (質問から24時間後)
  • 1
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

回答

私は相談内容を見る限り生前贈与にあたり贈与税では？と思いましたが
税法が改正されていた様です。

詳しくは下記サイトをご覧になれば現在や今後の事も参考になると思いますので一度ご覧になったらいかがでしょう？

http://lantana.parfe.jp/igonsho09.html

ご参考になれば幸いです。

  • 回答者：くま (質問から6時間後)
  • 1
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

回答

評価額3000万までは生前贈与でしたら、相続税は掛かりません。
「建築時期が遅くなると、相続税が発生する」ことはないと思います。

贈与された場合、名義替えで費用が20万前後ぐらいです。(司法書士さんに支払います）
相続後、半年後に不動産取得税、その後毎年固定資産税がかかります。

父親名義の土地私100坪(周辺の取引相場で1500万円）を自宅を建ててから3年後に父親から生前贈与で譲り受けましたが、相続税は一切発生しませんでした。
不動産取得税が17万ぐらい、固定資産税は4万ぐらいです。
固定資産税は路線価格をもとに算出されます。

  • 回答者：やっこん (質問から6時間後)
  • 1
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

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