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質問

終了

今度、新築を考えているのですが
建築予定地の分譲地内の道が
公道から半分は位置指定道路で残りの半分から購入予定地は私道？共有地？らしく
銀行さんが、購入地は位置道路指定がされていないので融資不可と言われてしまいました。
どうにかなりませんかね？
よろしくおねがいします・

  • 質問者：困ってます。。。
  • 質問日時：2008-10-13 09:53:17
  • 0

ベスト回答

バブルの前には同様の物件がたくさん出てましたが、未だやってますか。突込み道路の持ち合い私道ということですね。
長くなりますのでお覚悟を。
確かに銀行としては扱いにくい物件です。銀行の担保査定マニュアルでは位置指定まででしょう。私道部分については解釈が分かれますので、そのようなややこしい物件は扱いたくないということです。
所有者(購入者)としては建築確認が下りれば問題はないではないかと言いたいところですが、致命的な欠陥はなくてもややこしい物件は流通性（再販）に欠けますので担保としては不安が残ります。また評価も下がります。
分譲地とのことですから業者もそのあたりのことは十分心得ていると思いますので、まず業者に相談してみてください。
銀行との交渉方法として掛け目を下げる（自己資金を増額する)ことも覚悟してください。
先のことになりますが、建築物が完成したときにこの件が蒸し返しになって資金計画が狂うこともあります。
いずれにしてもお勧めできる物件ではありません。

  • 回答者：ミニ開発 (質問から13時間後)
  • 0
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

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回答

予定地は、袋小路でしょうか？公図が判らないので、何ともいえませんが、通常は、私道・共有地の地主との交渉になるはずです。道路位置指定がされているのであれば、話は早いと思うのですが・・・・。また、その前の話として、分譲宅地を購入されたんですよね?その際の確認事項として、説明はあったのでしょうか?宅地建物の取引には、主任者が立会い、（目前に主任者証を提示しましたか？）十二分に説明を受けましたか?購入者が悩む問題ではないと思います。再度、購入された業者に相談された方が良いと思います。納得されないのであれば、「説明不足で、錯誤した！」と訴えればよいです。

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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。

回答

どうにかならないかというのが融資のことであれば、質問の文字列を読んだ限りはその銀行からは不可能でしょう。他の金融機関（その不動産屋系列の消費金融会社など）で高利になるかもしれないけれど、探せばあるかもしれませんね。

それよりも建築できるかどうかが問題ですね。他の方へのコメントに銀行から「先々家が建て替えできない」と言われたとありますが、これは、最初だけは建築できるが、２回目からはできないということですか？この辺は意味がわかりませんね。

土地を買ったときに説明を受けていなかったんでしょうか？接道義務（幅員４メートル以上の公道に２メートル以上）を満たしている土地なのでしょうか？質問の文字列ではご自身でも分かっていない感じがします。ご自身で分からずにこのように質問をされても誰にも明確な回答は出せないと思いますよ。

  • 回答者：lisa (質問から3時間後)
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回答

分譲されている土地であれば、分譲している不動産会社へ依頼すると楽ですよ。
不動産会社から提携銀行を紹介してくれるはずです。
後は、共有地部分の地権者に対しての土地使用許可書等の公正証書を取ってから
再度、銀行へ交渉してみたら？
しかし、1度審査が落ちた銀行は難しいと思いますので、別の銀行に行くべきだと思います。
銀行ごとに審査基準が多少違いますから（当時のＵＳＪ銀行に断られ、三井住友は審査通過しました）
銀行も口座の取引状況で多少審査基準を変えてますから（給与振込み指定、口座開設10年以上等）
メインバンクでとりあえず審査を通し、5年後程度に金利が低い銀行へ借り換えってものありかな？
（借り換え審査の方が少し甘かった気がします：実感）

  • 回答者：四谷 (質問から33分後)
  • 0
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とても参考になり、非常に満足しました。回答ありがとうございました。
お礼コメント

落ちた銀行さんからは、先々家が建て替えできないといわれましたが
大丈夫でしょうか？

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