税金に詳しい方教えてください。兄夫婦が中古マンション（築１０年以内）の購入を検討中です。①親が頭金を３００万くらい援助し...|質問・相談が会員登録不要のQ&AサイトSooda!(ソーダ)

①親から受ける資金援助のうち、110万円を超える金額について、贈与税が生じます。
この場合、当初から、名義はお兄さん（夫婦）になります。残りの金額でお兄さん（夫婦）がローンを組めばローン控除を受けることができます。
②この場合、親がローンを組んだ場合、購入したマンションに親が一緒に居住しないと、ローン控除を受けることが出来ません。
親がこのマンションに住まない場合、居住を目的としたローンより金利が高めになる場合があります。また、親が契約したローンの支払をお兄さん（夫婦）が返済した場合、贈与とみなされる場合があります。
名義も、親名義ですから、これをお兄さん名義に変更する場合、贈与とみなされます。
③一見、合理的な様に見えますが、名義は親ですよね。家賃として払うのであれば、所有権は移転しません。名義を親からお兄さん（夫婦）名義に変更すると贈与となります。
④親からお兄さん（夫婦）への贈与となります。
⑤、①～⑤の中でしたら、これが一番いいでしょうか。
親子間であっても、売買契約書を作成して、代金、お金の支払をはっきりさせておくことが必要です。できれば銀行振り込みにして、通帳に記録が残るようにしておいてください（贈与ではない、売買であるという、「証拠」を税務署に説明できるように残してください、あいまいだと贈与として扱われることがあります。支払は分割でも構いません）。
親からお兄さんへの譲渡価格がいちじるしく低い場合、また、お兄さんから親への返済が途中で止まった場合は、贈与とみなされますので、ご注意を。
契約書内容にもよりますが、名義は一旦、親名義になりますが、売買契約後、お兄さん（夫婦）名義にすることは問題ありません。
それから、今回のような親子間の売買の場合、抵当権の設定は、不要です。
抵当権は金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する、というものですから、親子間で、抵当権を設定する必要はないでしょう。
この他に、「相続時精算課税制度」を利用する方法があります。
これを使うと、3,500万円まで贈与税がかかりません。この特例はいわば、生前贈与です。
3,500万円を超える場合は、その差額分に対して、相続税を支払う、両親からそれぞれ受けることができるので、7,000万円まで相続税がかからないということになります。
親子間で契約書を作成したり、お金のやり取りをする必要がないので、この方法を活用するのもよいのではと思います。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20050912A/
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

回答者：laputa (質問から1日後)
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